Passoires thermiques : calendrier d'interdiction de location 2025-2034
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Janvier 2025 marque la première grande échéance pour les classes G. Voici le calendrier précis, les sanctions prévues, et les exceptions qui peuvent s'appliquer.
Adoptée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d'interdiction progressive de la mise en location pour les logements les plus énergivores, communément appelés passoires thermiques. Le mécanisme s'appuie sur la classe DPE du logement (selon la nouvelle méthode 2021) et concerne uniquement la mise en location, pas la vente ni l'occupation par le propriétaire.
Le calendrier en détail
| Date | Logements concernés | Effet |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Tous F et G | Gel des loyers à la relocation et au renouvellement |
| 1er janvier 2025 | Classe G (consommation > 420 kWh/m²/an) | Interdiction de nouvelle mise en location |
| 1er janvier 2028 | Classe F (331-420 kWh/m²/an) | Interdiction de nouvelle mise en location |
| 1er janvier 2034 | Classe E (251-330 kWh/m²/an) | Interdiction de nouvelle mise en location |
Ce que signifie concrètement "interdiction"
Le terme "interdiction" mérite d'être précisé. La loi définit le logement comme "décent" si sa consommation est en dessous d'un seuil. Un logement qui dépasse ce seuil n'est plus considéré comme décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur ne peut plus exiger le paiement du loyer si le locataire conteste.
- Les baux en cours ne sont pas automatiquement résiliés. Le locataire reste dans le logement.
- Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de mise en conformité (et obtenir une suspension de loyer pendant les travaux).
- Le bailleur ne peut pas mettre le logement en location à un nouveau locataire (interdiction de mise en location) après la date butoir.
- Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer du locataire en place, ni à la relocation ni au renouvellement (gel depuis 2023).
- Le locataire ne peut pas être expulsé au seul motif que le logement est devenu indécent.
Les exceptions prévues par la loi
Le législateur a prévu plusieurs cas d'exception, principalement pour éviter d'imposer des travaux impossibles ou disproportionnés.
- Bâtiments classés ou inscrits aux Monuments historiques : les contraintes patrimoniales peuvent rendre impossible l'isolation par l'extérieur ou le remplacement des fenêtres.
- Logements en copropriété quand les travaux nécessaires ne peuvent être votés par l'assemblée générale (refus, opposition d'autres copropriétaires).
- Logements pour lesquels les travaux d'amélioration énergétique ne permettraient pas, techniquement ou réglementairement, d'atteindre la classe E.
- Logements dont le coût des travaux serait disproportionné par rapport à la valeur du bien (le décret précisant ce critère est attendu).
Combien de logements concernés ?
Selon les chiffres publiés par l'observatoire de l'ADEME en 2023, le parc résidentiel français comptait environ 5,2 millions de passoires thermiques (classes F et G), soit près de 17 % du parc total. Sur ce volume, environ 1,5 million de logements sont mis en location dans le secteur privé. Ce sont principalement des biens construits avant 1948, situés dans des zones rurales ou des centres-villes anciens.
| Classe DPE | Nombre de logements (France) | Part du parc |
|---|---|---|
| F | ≈ 3,4 millions | ≈ 11 % |
| G | ≈ 1,8 million | ≈ 6 % |
| Total F+G | ≈ 5,2 millions | ≈ 17 % |
Quelles options pour les propriétaires bailleurs concernés ?
Pour un propriétaire dont le logement est classé F ou G et qui souhaite continuer à le louer, plusieurs voies sont possibles.
- Engager une rénovation énergétique pour remonter d'au moins une classe (idéalement deux). Coût moyen pour une maison ancienne : 25 000 à 60 000 €. Plusieurs aides publiques existent (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE).
- Demander un audit énergétique pour comprendre précisément les travaux à engager. L'audit énergétique réglementaire est désormais obligatoire pour la vente des passoires thermiques et est une bonne base de réflexion même pour ceux qui ne vendent pas.
- Vendre le bien plutôt que de le louer. Le marché des passoires thermiques connaît une décote significative depuis 2023 (autour de 8 à 15 % en moyenne) mais reste actif.
- Constituer un dossier d'exception si l'une des situations prévues par la loi s'applique.
Cas particulier : copropriétés
La situation des passoires thermiques en copropriété est particulièrement complexe. Les travaux d'isolation par l'extérieur ou de remplacement de chaudière collective doivent être votés en assemblée générale, à la majorité requise par la loi du 10 juillet 1965. Si l'assemblée refuse les travaux, le copropriétaire bailleur se retrouve dans l'impossibilité matérielle de mettre son logement en conformité.
Pour ces situations, un audit énergétique global de l'immeuble est souvent un préalable indispensable. Le syndic peut le commander pour le compte de la copropriété. Plusieurs cabinets se sont spécialisés dans ce type d'audit collectif. Voir également notre fiche détaillée sur l'audit énergétique réglementaire qui couvre désormais ce type de mission.
Les sanctions en cas de non-respect
Le législateur n'a pas prévu de sanction pénale automatique pour la mise en location d'un logement passoire après la date butoir. Le mécanisme repose sur les recours civils du locataire :
- Le locataire peut demander au juge l'exécution de travaux par le bailleur, sous astreinte.
- Le locataire peut obtenir une suspension du loyer jusqu'à exécution des travaux.
- Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- Le bailleur ne peut pas opposer le congé pour vente ou pour reprise tant que le logement reste indécent.
En pratique, le risque pour le bailleur est financier et juridique, plutôt que pénal. La mise en conformité préventive est très souvent moins coûteuse que le contentieux.
Pour aller plus loin
Voir aussi notre article sur le nouveau DPE 2021 pour comprendre comment la classe est désormais calculée, et notre fiche sur l'audit énergétique réglementaire qui détaille les obligations pour la vente des passoires thermiques.